Stijgen de huizenprijzen eeuwig door? Wanneer komt er een einde aan de gekte?

1. De IJzeren Wet van Vraag en Aanbod

De belangrijkste reden voor de hoge prijzen is simpel: er is een enorm tekort aan woningen. De vraag naar huizen is veel groter dan het aantal beschikbare woningen. Zolang er meer mensen op zoek zijn naar een huis dan er te koop staan, blijven kopers tegen elkaar opbieden. Dit stuwt de prijzen onvermijdelijk omhoog. De enige structurele oplossing om de druk van de ketel te halen, is het vergroten van het aanbod. En dat betekent: bouwen. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan.

2. Nieuwbouw: De Motor die maar niet op gang komt

In theorie is de oplossing voor het woningtekort simpel: meer huizen bouwen. De overheid heeft ambitieuze doelen gesteld, maar de praktijk is weerbarstig. De nieuwbouwproductie blijft ver achter bij wat nodig is. Dit heeft verschillende hardnekkige oorzaken:

• Vergunningstrajecten: Voordat er ook maar één schop de grond in kan, zijn er langdurige en complexe procedures voor vergunningen nodig. Dit kan jaren duren.

• De Stikstofcrisis: Veel bouwprojecten liggen stil of lopen vertraging op door de strenge stikstofregels.

• Hoge Kosten: De prijzen van bouwmaterialen zijn de afgelopen jaren geëxplodeerd. Ook zijn de loonkosten gestegen. Dit maakt nieuwbouwprojecten zo duur dat ze voor ontwikkelaars soms niet meer rendabel zijn.

• Personeelstekort: Er is een groot tekort aan vakmensen in de bouw, van metselaars tot installateurs.

Zolang de nieuwbouw stagneert, blijft het totale aanbod van woningen krap. Dit zorgt ervoor dat de druk op de bestaande woningvoorraad onverminderd hoog blijft.

3. De Hypotheekrente: De Geldkraan van de Woningmarkt

Betaalbaarheid hangt direct samen met de hypotheekrente. De afgelopen jaren was de rente historisch laag. Daardoor konden kopers goedkoop geld lenen en dus meer bieden voor een woning. Dit heeft de prijzen flink opgedreven.

Nu de rente weer stijgt, wordt lenen duurder. Kopers kunnen een minder hoge hypotheek krijgen, waardoor hun budget krimpt. Dit effect werkt als een rem op de prijsstijgingen. Een verder stijgende rente is een van de sterkste signalen dat de markt kan afkoelen. De beslissingen van de Europese Centrale Bank zijn hierin cruciaal.

4. De Economie en Ons Onderbuikgevoel

De huizenmarkt is een spiegel van de economie. Als het economisch goed gaat en de werkloosheid laag is, durven mensen de stap te wagen om een huis te kopen. Ze hebben vertrouwen in hun financiële toekomst en zijn bereid een grote lening aan te gaan.

Bij economische onzekerheid of een recessie worden mensen juist voorzichtiger. De angst voor het verliezen van een baan zorgt ervoor dat men grote aankopen uitstelt. Dit zogeheten consumentenvertrouwen is een belangrijke indicator. Een dalend vertrouwen leidt vrijwel altijd tot minder vraag op de huizenmarkt.

5. De Invloed van de Overheid

Ook de overheid heeft invloed op de huizenmarkt. Denk bijvoorbeeld aan de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting, die de vraag onder starters stimuleerde. Of juist beperkende maatregelen, zoals de opkoopbescherming, die het voor beleggers lastiger maakt om huizen op te kopen voor de verhuur. Strengere leennormen kunnen de leencapaciteit van kopers beperken en zo de prijzen drukken. Veranderingen in dit soort regels kunnen de markt direct beïnvloeden.

Conclusie: Wat kunnen we nu verwachten?

Terwijl huizenprijzen in landen als Duitsland en Zweden daalden door rentestijgingen, blijft de Nederlandse markt een uitzondering. De reden is simpel: het extreme en aanhoudende woningtekort. Waar in andere landen de vraag afnam, staan er in Nederland nog steeds te veel kopers in de rij voor te weinig huizen.

Een plotselinge prijsdaling is daarom onwaarschijnlijk. De meest realistische verwachting is dat de extreme stijgingen afvlakken naar een periode van stabilisatie. Een lichte correctie is mogelijk als de rente verder oploopt, maar een echte daling laat op zich wachten totdat het aanbodprobleem structureel wordt aangepakt door meer nieuwbouw.